LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI.

Nella gestione amministrativa di un Condominio e nella circostanza di un appartamento affittato, una costante richiesta, molto più spesso avanzata dall’inquilino ma anche dal condòmino che ha affittato la sua proprietà, è quella di ottenere dall’Amministratore la puntuale ripartizione delle spese rispettivamente a loro carico.
Ciò viene a volte preteso e motivato attraverso la superficiale e ricorrente affermazione: “lo dice la legge”.
Apparendo tale argomento una “vexata questio”, vale intanto chiarire che:

l’Amministratore dell’edificio condominiale è il “mandatario dei condomini” ed è quindi chiamato a rispondere del proprio operato solo a loro e non anche agli inquilini.

Il “mandato”, in diritto, è un istituto giuridico in forza del quale un soggetto detto “mandatario” (l’Amministratore) assume l’obbligazione di compiere uno o più atti giuridici per conto di un altro soggetto detto “mandante” (il Condominio/condomini).Questo pone quindi l’Amministratore nella condizione di essere obbligato a dar conto della sua gestione e di procedere nelle sue azioni esclusivamente per conto, o eventualmente nei confronti, del proprietario e mai in quelli dell’inquilino.

Ciò è tanto vero che pure la diretta richiesta degli oneri al “conduttore” (inquilino) non è da considerarsi giustificata, proprio perché l’Amministratore ha diritto di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi di interesse comune, direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, restando pertanto esclusa un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c.)

La legge sull’Equo Canone.

La ricorrente affermazione “lo dice la legge”, sia dell’inquilino che a volte del proprietario, in realtà fa comunemente riferimento alla cosiddetta “Legge sull’Equo Canone” [Legge 392/78], dove all’articolo 9 “salvo patto contrario” vengono stabilite quali siano le percentuali delle spese condominiali rispettivamente a carico del locatario (inquilino/conduttore) e del locatore (proprietario/condomino).

Fermo restando che le spese per la manutenzione straordinaria sono sempre ed interamente a carico della proprietà, nei contratti di affitto a canone concordato la legge in argomento regolamenta esclusivamente la natura del vincolo contrattuale fra il locatore ed il locatario e non riguarda soggetti terzi come l’Amministratore, che rimane quindi del tutto estraneo al rapporto obbligatorio (art. 1372 c.c.) stabilitosi fra i contraenti.

Tale estraneità dell’Amministratore allo stesso modo vale anche per i contratti di locazione a canone libero, dove il conduttore ed il locatore possono accordarsi come meglio credono anche per quanto riguarda la suddivisione delle spese.
Ne deriva che l’Amministratore non ha alcun obbligo di eseguire farraginose ripartizioni delle varie spese di condominio tra proprietario e inquilino mentre ha l’obbligo di richiedere ai condomini il pagamento delle spese anche nel caso in cui l’unità immobiliare sia stata concessa in locazione.
L’Amministratore può comunque rendersi disponibile a svolgere tale compito, che risulta estraneo e svincolato dal contratto di mandato, su specifico e diretto incarico del proprietario, pattuendo con questi un ulteriore e separato compenso.
Da tutto ciò consegue quindi che, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, siano esse di competenza del locatore o del conduttore, l’Amministratore può agire direttamente contro il proprietario, senza alcuna preventiva diffida all’inquilino.

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