L’IMPORTANZA DELL’ASSEMBLEA.

L’organo più importante del condominio è costituito dall’Assemblea dei condomini. Essa prende decisioni sulle parti comuni dell’edificio, sui beni e sui servizi comuni. Partecipano i proprietari delle unità immobiliari che sono convocati con apposito avviso, appunto “l’avviso di convocazione assembleare”.

L’avviso di convocazione assembleare.

L’avviso di convocazione è costituito da un ordine del giorno. Ciascun ordine del giorno riguarda un argomento su cui i condòmini sono chiamati a deliberare. L’avviso deve essere ricevuto dai destinatari almeno cinque giorni prima della data prevista per la prima convocazione. Di regola viene stabilita una prima data per la cosiddetta prima convocazione ed una seconda data per la seconda convocazione. Per prassi la prima convocazione va deserta, ossia non si presenta nessuno, anche perché le maggioranze richieste per deliberare sono più alte di quelle richieste in seconda convocazione. L’Assemblea, quindi, si riunisce generalmente il giorno della seconda convocazione. Oltre ai proprietari delle unità immobiliari hanno diritto ad essere convocati in Assemblea anche il nudo proprietario e l’usufruttuario, ma quest’ultimo ha diritto di voto solo per le questioni che interessano l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni. Nel caso di unità immobiliari locate il diritto a partecipare all’Assemblea spetta anche agli inquilini solo se in questa si debba trattare di questioni inerenti la gestione o l’ordinaria manutenzione dell’ impianto di riscaldamento o di raffrescamento. Solo su tali argomenti quindi i conduttori hanno diritto di voto.

L’ordine del giorno.

Gli argomenti dell’ordine del giorno sono stabiliti di regola dall’Amministratore in funzione delle diverse esigenze su cui, secondo il suo giudizio e la sua esperienza, è necessario che i condòmini si esprimano. Gli argomenti possono anche essere suggeriti dai condòmini, ma l’Amministratore non è tenuto a sottoporli al consesso assembleare se non ne ravvisa la necessità. Tuttavia l’Amministratore è obbligato a sottoporre all’assemblea gli argomenti specificatamente richiesti nel caso in cui la richiesta gli sia formulata per iscritto da parte di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.

Le deleghe.

Nel caso in cui il condòmino non possa essere presente personalmente in Assemblea, può delegare un soggetto di propria fiducia. Molto spesso ci si chiede quante deleghe possa avere ciascun delegato. A questa domanda bisogna rispondere verificando cosa prevede al riguardo il regolamento condominiale, talvolta, infatti, alcuni regolamenti prevedono un numero massimo di deleghe.

La recente riforma del Condominio approvata con Legge n.220/2012, per evitare l’abuso di deleghe, ha stabilito che se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale dell’edificio. In ogni caso non è mai ammessa la sub-delega e la delega all’amministratore.

Compiti dell’assemblea dei condòmini.

Tra i compiti dell’Assemblea rientrano la nomina, conferma e revoca dell’amministratore, l’approvazione dei preventivi di spesa ed i relativi paini di riparto; l’approvazione dei rendiconti di spesa ed i relativi piani di riparto. L’Assemblea assume decisioni sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, con l’obbligo di costituire un fondo speciale a copertura delle spese deliberate. L’Assemblea decide su eventuali azioni legali da intraprendere (liti attive) e sulle cause subite (liti passive); decide sulla modifica delle tabelle millesimali o sulla loro approvazione; decide sulle sanzioni da irrogare nei confronti di chi viola il regolamento condominiale.

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