IL CARATTERE DELLE DELIBERE.

Molte volte accade che un condomino ritenga che la delibera adottata dall’assemblea condominiale sia affetta da vizi che possano renderla inefficace.
In tali occasioni, il primo dubbio che assale colui che vorrebbe impugnare la delibera assembleare riguarda la verifica del motivo d’impugnazione e la tempistica legata alla procedura d’impugnazione.

A fugare ogni dubbio, è intervenuta la Corte di Cassazione, la quale con la sentenza 13 febbraio 2013, n.3586, sulla scia della nota sentenza n° 4806/2005 presa a SS.UU., ha fatto il punto della situazione sull’impugnabilità delle delibere dell’assemblea condominiale.

Le delibere nulle.

In particolare la Suprema Corte ha sancito che debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale:

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

Un classico esempio di motivo di nullità si concretizza quando sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini.

Le delibere annullabili.

Invece, debbono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi:

  • alla regolare costituzione dell’assemblea;
  • quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
  • quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto;

Un tipico caso di vizio di annullabilità è rappresentato dalla mancata convocazione di un condomino.

L’impugnazione.

Le deliberazioni annullabili devono essere impugnate, a pena di decadenza, nel termine di 30 giorni decorrente, per i condòmini dissenzienti, dalla data della deliberazione, e per quelli assenti, dalla data in cui la deliberazione stessa venga loro comunicata (art. 1137 c.c.).
L’azione di annullamento è proponibile anche dagli astenuti i quali, pur non avendo espresso alcun voto, sostanzialmente non hanno approvato la deliberazione.
L’art. 1137 c.c. — che, peraltro, è inderogabile (art. 1138, ult. co., c.c.) – non si applica alle deliberazioni nulle, le quali, a norma dell’art. 1421 c.c., sono impugnabili in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, compreso il condomino che abbia partecipato, con il proprio voto favorevole, alla loro formazione, salvo che questi, con tale voto, si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione (Cass. 19-2-1997, n. 1511).

 

Il rito della mediazione.

Prima di rivolgersi al giudice, il condomino che intende impugnare una deliberazione nulla o annullabile deve esperire (a pena di improcedibilità della domanda) il procedimento di mediazione in quanto la materia condominiale è compresa nelle controversie elencate dall’art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010, norma che prevede il passaggio alla mediazione obbligatoria.

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