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EQUO CONDOMINIO

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Quando è necessario nominare un amministratore di condominio?

Il Condominio è costituito dalle parti dell’edificio che sono proprietà comune a tutti i proprietari delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio. Così, quando esistano almeno due distinti proprietari aventi la comunione su parti comuni dell’edificio il condominio può considerarsi di fatto costituito. L’obbligatorietà di nominare un amministratore, secondo la legge, avviene quando i proprietari sono più di otto. Fino a tale numero quindi la nomina di un amministratore non è obbligatoria.

Chi può fare l'Amministratore di Condominio?

L’amministratore di condominio è una figura professionale che per legge viene investita di alcune importanti responsabilità e che deve adempiere ad una serie di obblighi normativi e fiscali altrettanto importanti. La legge 220 del 2012 di Riforma del Condominio ha così voluto attribuire all’attività dell’amministratore condominiale requisiti e funzioni tali per cui il suo esercizio risulta attualmente molto più simile alle tradizionali professioni liberali di quanto non lo fosse precedentemente. Lo scopo della legge è infatti quello di garantire che l’amministratore di condominio sia un professionista che, seppure non esplicitamente, svolga di fatto un ruolo di pubblica utilità.
La stessa legge stabilisce così quali siano i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio, ossia coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale o svolgevano già l’attività di amministratore prima dell’entrata in vigore della Legge n.220/2012 e che frequentano attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Come viene nominato l'amministratore?

L’amministratore viene nominato dall’assemblea secondo quanto stabilito dall’art. 1129 del C.C. e cioè con un numero minimo di 500 millesimi e la metà più uno degli intervenuti. Normalmente avviene che l’assemblea in merito al punto dell’Ordine del Giorno in cui è richiesto di nominare l’amministratore sia chiamata a valutare un certo numero di candidati i quali hanno consegnato le loro offerte in busta chiusa. Il Presidente, aperte le buste, dovrebbe darne lettura all’assemblea e porle così ai voti. All’atto del conteggio dei voti accade sovente che nessuno dei candidati raggiunga il quorum previsto con ciò determinando un’impasse le cui conseguenze nel proseguimento gestionale del Condominio possono anche essere importanti. In questo caso per raggiungere il quorum di legge non esiste nessun escamotage se non quello di “spremere i voti” dell’assemblea richiamando i condomini (compito specifico del Presidente) ad esprimersi sul candidato che abbia raccolto più preferenze una volta eliminati tutti gli altri concorrenti.

Sulla base di quale aspetto è meglio selezionare il candidato amministratore?

L’attività di Amministratore di Condominio è disciplinata dalla legge 4/2013 riguardante le cosiddette professioni non regolamentate ed è quindi per questo soggetta a rispondere agli obblighi di formazione iniziale e periodica. È di particolare rilevanza quindi che l’amministratore che si candida ad assumere l’incarico dimostri di aver adempiuto a questi obblighi formativi, soprattutto in riferimento all’aggiornamento professionale annuale stabilito dal D.M. 140/2014. Oltre a ciò la preferenza dei condomini potrà orientarsi su una serie di elementi di diversa natura quali l’esperienza, la vicinanza o meno dello studio e l’organizzazione di questo od anche le modalità di presentazione della candidatura. Ciò che però si vuole suggerire è di evitare che il più importante parametro di valutazione possa essere rappresentato dal “più economico compenso”. In un ambito di libera concorrenza il compenso richiesto dall’Amministratore, considerate le responsabilità, gli adempimenti e gli obblighi di cui è investito, pur non dovendo rispondere ad un tariffario, non può infatti ridursi oltre un certo limite. Il forzoso superamento, da parte dell’Amministratore, di una certa soglia minima riguardo il proprio emolumento, dovrebbe costituire per i potenziali clienti un severo monito rispetto alla qualità del suo operato.

Quanto dura l'incarico di amministratore?

“L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”. Recita così il comma 10 dell’articolo 1129 c.c. che, in sede applicativa, ha in realtà sollevato dei dubbi in quanto il dettato è interpretabile in due diverse versioni: a) la durata dell’incarico dura implicitamente due anni b) la durata dell’incarico dura due anni solo se nell’assemblea annuale obbligatoria ordinaria successiva al primo è stato posto all’O.d.g. la revoca dell’amministratore o le sue dimissioni. La questione è diventata così materia giurisprudenziale e questa attualmente sembra essere orientata a considerare automatico il rinnovo dell’incarico dell’amministratore, terminato il primo anno di mandato, anche per garantire allo stesso maggiore stabilità nello svolgere le proprie mansioni, nell’interesse del condominio.

Quando si può revocare l'amministratore?

L’incarico all’amministratore può essere revocato in ogni momento, anche prima del termine del mandato, sia per iniziativa dei condomini e conseguente delibera assembleare, il cui quorum è il medesimo richiesto per la nomina, cioè 500 millesimi e la metà più uno degli intervenuti in assemblea, sia ricorrendo alle vie giudiziarie. Soprattutto nel caso in cui la volontà di revocare l’amministratore sia espressa da alcuni condomini e si debba quindi procedere per delibera assembleare è opportuno valutare se tale volontà sia fondata o anche solo pretestuosa. Nel caso infatti in cui la revoca avvenisse “senza giusta causa” l’amministratore potrebbe aver diritto al risarcimento dei danni ed al riconoscimento del mancato compenso. La legge di Riforma del Condominio 220/2012 ha previsto una lunga serie di motivazioni considerate come “gravi” per cui l’amministratore è da considerarsi revocabile. Fra le principali è possibile ad esempio indicare:

  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile;
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore richiesta secondo i termini di legge;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché la mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del Condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini.
Quali obblighi e poteri ha l'amministratore?

L’amministratore ha gli obblighi che gli sono imposti direttamente dalle norme di legge, come ad esempio compiere gli atti conservativi, disciplinare l’uso delle cose comuni, eseguire le deliberazioni dell’assemblea, riscuotere i contributi. Va però precisato che l’amministratore oltre a quanto elencato sopra, agisce esclusivamente su mandato dell’assemblea e pertanto non ha poteri se non quelli che gli vengono espressamente conferiti dall’assemblea stessa. L’amministratore non è quindi tenuto a soddisfare le richieste dei singoli condòmini che non siano state preventivamente approvate dall’assemblea.

 

LE ASSEMBLEE

Quando deve essere convocata l’Assemblea Condominiale?

Le norme del Codice Civile dedicate alla materia condominiale prevedono che almeno una volta all’anno sia obbligatoria la convocazione dell’Assemblea Ordinaria per discutere e deliberare sull’approvazione del Bilancio. L’Amministratore deve convocare tale Assemblea Ordinaria Annuale entro centoottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio; se quindi l’esercizio annuale chiude il 31 Dicembre l’Assemblea deve svolgersi entro il 30 Giugno dell’anno successivo. Ulteriori Assemblee Condominiali con l’appellativo di Straordinarie possono essere convocate durante l’anno nel numero e nei periodi più congeniali alle necessità del Condominio.

Chi può convocare l’Assemblea Condominiale?

È l’Amministratore che ha il compito di convocare l’Assemblea rispettando quanto previsto dalla normativa per quanto concerne sia la forma che la sostanza delle modalità di comunicazione ai condomini oltre che per i tempi entro i quali questi devono venirne a conoscenza. La legge prevede inoltre che l’Assemblea, in casi particolari, possa essere auto-convocata anche dagli stessi condomini, sempre però rispettando le medesime regole formali e sostanziali valide per la sua legittimità.

Come va comunicata la convocazione dell’Assemblea Condominiale?

La legge stabilisce che l’avviso di convocazione sia inviato al condomino tramite posta raccomandata o per posta elettronica certificata (P.E.C.), per fax o tramite consegna a mano. Tutte le altre modalità di avviso, compresa quella per posta elettronica ordinaria, sono da ritenersi inefficaci e quindi eventualmente contestabili soprattutto dai diretti interessati. Inoltre tale comunicazione deve pervenire al condomino almeno 5 giorni prima della data fissata per lo svolgimento dell’Assemblea in prima convocazione.

Chi può essere delegato e quante deleghe può avere ogni condomino?

La disciplina delle deleghe nel Codice Civile stabilisce che ciascun condomino ha diritto d’intervenire in Assemblea in proprio o facendosi rappresentare da un terzo, anche estraneo al Condominio, munito di delega. Se il Regolamento di Condominio non prevede limiti più restrittivi e se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini. Il delegato non può a sua volta delegare e all’Amministratore è tassativamente vietato di ricevere deleghe. Riguardo poi al tema del possibile conflitto d’interesse fra il delegante ed il delegato la giurisprudenza ha stabilito che non può esservi voto disgiunto fra i due soggetti. Il voto del delegato vincola anche quello del delegante il quale nell’atto di delegare si presume abbia valutato con il delegato la convergenza di vedute sui propri interessi.

Quali sono le funzioni del Presidente e del Segretario?

Con riferimento alle norme dettate per l’Assemblea della Società per Azioni l’articolo 2371 c.c. recita: L’assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti. Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo. Il presidente dell’assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l’identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale. Il Presidente dunque, scelto al momento della costituzione dell’Assemblea fra i condomini ha il compito di verificare la corretta convocazione di tutti i condomini e di garantire il corretto svolgimento della riunione. Il Segretario che lo assiste ha il compito di mettere a verbale, su indicazione e dettato del Presidente, quanto via via si svolge durante la riunione. La redazione del Verbale di Assemblea è quindi responsabilità del Presidente il quale, per correttezza e trasparenza, prima della sua definitiva approvazione dovrà darne lettura ai presenti.

Quali sono le maggioranze valide per deliberare?

Le maggioranze o quorum per deliberare cambiano a seconda che siano raccolte in prima o in seconda convocazione ma per alcune questioni della vita condominiale particolarmente importanti rimangono sia in prima che in seconda convocazione sempre le stesse. In riferimento ai millesimi raccolti ed alle “teste” presenti in assemblea (compresi i deleganti) e per i principali temi condominiali possiamo elencare le seguenti:

  • Nomina e revoca amministratore: 500/1000 e 50% + 1 dei partecipanti
  • Lavori straordinari di notevole entità: 667/1000 e 50% +1 dei partecipanti
  • Innovazioni: 667/1000 e 50% +1 dei partecipanti
  • Eliminazione barriere architettoniche: 500/1000 e 50% + 1 dei partecipanti
  • Liti attive o passive: 500/1000 e 50% + 1 dei partecipanti
Come posso contestare le delibere assunte in Assemblea?

Nel caso in cui sia necessario opporsi alle decisioni votate in Assemblea la prima valutazione da fare è quella di verificare se la delibera abbia il carattere di “nullità” o “annullabilità”. Gli atti nulli, ovvero le delibere nulle, sono quelle contrarie a norme imperative, piuttosto che quelle il cui oggetto è esorbitante rispetto alle competenze assembleari, o assunte in violazione dei quorum stabiliti da norme inderogabili, o quelle che incidono negativamente sulla proprietà privata di singoli condomini: queste possono essere “impugnate” in qualsiasi momento e da qualunque condomino. Viceversa le delibere annullabili sono atti viziati che diventano validi ed efficaci se non vengono “impugnati” entro un certo termine di tempo. Questo tempo vale trenta giorni dalla data della delibera per coloro che hanno partecipato all’Assemblea anche in veste di deleganti, mentre per gli assenti all’Assemblea il temine di trenta giorni decorre dalla data di notifica del Verbale di Assemblea da parte dell’Amministratore. Contestare od opporsi ad una delibera significa far valere la difesa del proprio diritto attraverso l’intervento formale di un legale. Tale intervento, prima di giungere eventualmente nell’aula del Tribunale, dovrà obbligatoriamente ricorrere all’istituto della Mediazione Civile così come recentemente è stato regolamentato.

IL RISCALDAMENTO

Che cos’è la contabilizzazione del calore in Condominio?

La contabilizzazione del calore è un sistema che permette il calcolo dell’effettivo consumo di energia termica (calore) per ogni appartamento Condominiale per ripartire così più equamente le spese totali del riscaldamento. Un sistema di contabilizzazione dei consumi consente quindi di pagare in base ai consumi come se si fosse dotati di un impianto autonomo. È però pur vero che l’introduzione di tale sistema attraverso l’utilizzo di una serie di dispositivi strumentali sui termosifoni nei singoli appartamenti non si è necessariamente tradotto per il proprietario in un risparmio; al contrario alcuni lamentano l’aumento delle somme da corrispondere per il riscaldamento stagionale. Ciò dipende semplificando, dal fatto che gli strumenti di contabilizzazione registrano normalmente consumi più alti per gli appartamenti più sfavoriti dal punto di vista della loro esposizione o localizzazione nell’edificio Condominiale, come quelli esposti a nord o posti agli attici e viceversa, più favorevoli per quelli esposti a sud e posti al centro dell’edificio.

La contabilizzazione del calore è obbligatoria?

L’Unione Europea nell’ultimo decennio, nell’ottica di conseguire una sempre migliore efficienza energetica ed una conseguente protezione ambientale, ha promulgato una serie di Direttive vincolanti per gli Stati aderenti. Lo scopo dichiarato di tale attività legislativa è stato e continua ad essere quello di conseguire l’obiettivo 20-20-20 entro il 2020 cioè ridurre del 20% le emissioni di gas serra ed il fabbisogno di energia primaria e soddisfare il 20% dei consumi con fonti rinnovabili. L’Italia nel recepire la Direttiva 2012/27/UE, che fra l’altro riguardava gli impianti di riscaldamento negli edifici condominiali, ha così emanato il D.lgs. 102/2014 che ha reso obbligatorio entro il 31/12/2017 per tutti i Condomini dotati di Impianto di Riscaldamento Condominiale la misurazione e la termoregolazione individuale.

A cosa si riferisce la norma UNI 10200/2015?

Questa norma tecnica stabilisce i principi per una corretta ed equa ripartizione delle spese di climatizzazione invernale e acqua calda sanitaria in edifici di tipo condominiale, provvisti o meno di dispositivi per la contabilizzazione dell’energia termica, distinguendo i consumi volontari di energia delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi. É una norma tecnica indirizzata ai progettisti, ai gestori del servizio di contabilizzazione, ai manutentori e utilizzatori degli impianti di climatizzazione nonché agli amministratori condominiali quali soggetti preposti alla ripartizione delle spese.

Come si ripartiscono le spese per il riscaldamento?

Il principio generale di ripartizione è regolato secondo la UNI 10200/2015 che ripartisce il costo dell’energia utile all’uscita del generatore distinguendolo fra:

  • il prelievo volontario, cioè l’energia erogata dai corpi scaldanti che deve essere ripartita a consumo
  • il prelievo involontario (energia corrispondente alle dispersioni della rete di distribuzione) che va ripartito in base ad una proporzione fissa (a millesimi) determinati in base a parametri calcolati una volta per tutte con un calcolo di prestazione energetica.
    I millesimi della Tabella di Riscaldamento sono quindi frutto di un preciso calcolo energetico svolto da un tecnico applicando la norma già citata e servono quindi a ripartire i consumi “involontari” e le spese di gestione queste ultime identificate generalmente dalla manutenzione della Centrale Termica, dalla conduzione dell’impianto e dal consumo elettrico della caldaia.
Cosa sono i "consumi involontari"?

Il “consumo involontario” rappresenta quella quota di consumo di energia determinata da fattori di calcolo che non possono essere direttamente rilevati dai misuratori di calore ma che incidono in senso migliorativo o peggiorativo al riscaldamento dell’appartamento: gli scambi termici tra proprietà confinanti, le dispersioni della rete di distribuzione, il rendimento della caldaia centralizzata, i fattori di esposizione e gli apporti gratuiti. Questo cosiddetto “consumo involontario”, deve essere inserito in percentuale nella quota fissa del conteggio di ripartizione delle spese. Generalmente la quota fissa si colloca, a seconda del tipo di impianto, fra il 20 ed il 50% dei costi totali di riscaldamento e viene determinata dall’assemblea di condominio. L’ammontare della quota fissa viene suddiviso fra i condomini sulla base della tabella di ripartizione millesimale/m cubi degli appartamenti. Riassumendo: il 20%-50% dell’importo dei consumi viene assegnato in base alle tabelle millesimali del calore mentre l’80% – 50% viene assegnato ad ogni singolo condomino in base al consumo registrato dai misuratori.

L'impianto di riscaldamento Condominiale a quali leggi è soggetto?

Ovviamente uno degli aspetti fondamentali che riguardano il riscaldamento centralizzato in condominio è quello della sicurezza. L’amministratore secondo la legge è da considerarsi come il proprietario dell’impianto e come tale è soggetto a degli obblighi precisi. Per tale ragione l’amministratore deve obbligatoriamente incaricare un professionista abilitato od una società con i requisiti certificati al quale sia formalmente affidata la responsabilità relativa al buon funzionamento dell’impianto (terzo responsabile). In particolare, i soggetti “terzi responsabili” per la sicurezza degli impianti di riscaldamento devono gestire concretamente la caldaia e l’impianto, verificando la regolarità dell’accensione, predisponendo controlli e regolazioni opportune ed intervenendo per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Le ditte tecniche hanno, quindi, il compito di accendere e spegnere l’impianto, verificando i fumi e controllando la sicurezza e tenuta delle tubazioni, ma anche quello di controllare il livello dei combustibili e dei lubrificanti, oltre a regolare le impostazioni dei programmi di termoregolazione. Inoltre la Centrale Termica, costituendo un locale dove insiste il pericolo di esplosioni ed incendi, deve essere dotato del cosiddetto Certificato Prevenzione Incendi (CPI), cioè di un attestato che certifica il rispetto della normativa di prevenzione incendi.

Posso distaccarmi dall'impianto di riscaldamento Condominiale?

Il distacco dall’impianto condominiale, secondo quanto richiesto dalla norma, è possibile se da questo non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Per chi vuole procedere al distacco questo nella pratica si traduce nell’affidare ad un professionista abilitato e con esperienza nel settore, l’indagine, il calcolo e la redazione di una perizia volta a dimostrare quanto richiesto dalla norma stessa. Ciò in realtà significa che il tecnico incaricato esegua una Diagnosi Energetica dell’intero edificio con tutto quello che concretamente comporta, (raccolte documentali, planimetrie di tutti gli appartamenti, sopralluoghi) con costi che, obiettivamente, possono risultare proibitivi per il singolo committente che si vuole distaccare. Va comunque sottolineato che il condomino distaccato dall’impianto condominiale di riscaldamento rimane sempre soggetto a partecipare alla quota “involontaria”.

LA MANUTENZIONE

Quale tipo di lavori edili posso eseguire nella mia proprietà?

Nella propria abitazione è possibile eseguire lavori edili sempre che non arrechino danno alle parti comuni o un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Gli interventi privati di manutenzione ordinaria e straordinaria sono comunque soggetti alla normativa urbanistica attualmente in vigore che stabilisce quali siano le comunicazioni o i titoli abilitativi necessari in funzione delle opere da realizzare. Oltre che a procedere rispettando tali prescrizioni è poi consigliabile avvisare l’Amministratore del Condominio ed i propri vicini riguardo all’inizio ed alla durata dell’esecuzione di tali opere in modo da prevenire le contestazioni sugli inevitabili disagi recati alla compagine ed anche riguardo al frequente improprio utilizzo degli spazi e dei beni comuni.

Quali sono gli elementi della mia proprietà da considerare come condominiali?

Rimandando alla definizione dei Beni Comuni come quegli spazi o elementi o impianti necessari al godimento delle proprietà esclusive (unità immobiliari) possiamo facilmente indicare quali siano quelle ovvie: le strutture (pilastri, travi, muri maestri) e gli impianti fino al loro punto di diramazione nella proprietà esclusiva. Sono però da segnalare alcune distinzioni o eccezioni: ad esempio l’impianto di riscaldamento va considerato come un bene comune escluso solo il terminale ed i suoi accessori (termosifone, valvole etc.) mentre le finestre, le persiane, gli avvolgibili, i portoncini d’ingresso, le ringhiere dei balconi, le eventuali tende parasole o fioriere integrate, sono di proprietà privata ma concorrono al “decoro architettonico” che in quanto tale è un “valore comune”.

Cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria?

La differenza fra lavori ordinari e straordinari in Condominio spesso è fonte di confusione fra i condomini ed a volte pure fra gli amministratori stessi. Intanto va esercitata una prima puntualizzazione: non esiste correlazione diretta fra lavori ordinari e straordinari così come definiti nel settore edilizio. In ambito tecnico normativo infatti, le opere edili straordinarie sono quelle necessarie a rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici mentre quelle ordinarie sono da intendersi come quelle riguardanti generalmente le finiture dell’edificio. Così mentre la sostituzione di una pavimentazione o la sostituzione di un portone d’ingresso sono dal punto di vista tecnico edile qualificati come lavori ordinari in ambito condominiale invece sono da ritenersi lavori straordinari. La distinzione in condominio va esercitata considerando ciò che è necessario alla piena funzionalità dei beni comuni (spazi ed impianti) dal punto di vista sia della sua prevedibilità sia dall’entità della spesa. Ciò che è imputabile alla normale manutenzione di un bene va considerato generalmente come una riparazione ordinaria mentre va considerata straordinaria quella riparazione od intervento che ha carattere di imprevedibilità ed urgenza o che pur potendo essere differibile nel tempo (programmabile) ma costituendo una spesa di notevole entità comporta la necessità di raccogliere un largo consenso in Assemblea.

Come si valuta il carattere di urgenza di un intervento?

Nell’accezione comune del termine, “urgente” significa qualcosa che non è differibile, rimandabile nel tempo, senza che ciò possa causare danno o pericolo di danno a cose e persone. Immaginiamo per esempio la rottura di un’autoclave che distribuisce l’acqua potabile al condominio o l’ammaloramento con pericolo di distacco di un cornicione o la rottura dell’argano motore dell’ascensore il cui uso è assolutamente indispensabile per un condomino disabile. L’amministratore in questi casi, per il carattere del suo mandato secondo quanto dettato dal codice civile, è obbligato a compiere gli “atti conservativi” e quindi ad intervenire pena il colpevole pregiudizio della sicurezza di cose e persone. Una volta esercitato tale diritto-dovere l’Amministratore dovrà poi per legge riferire quanto avvenuto alla prima Assemblea utile.

Quali sono le manutenzioni periodiche obbligatorie per il Condominio?

Le manutenzioni ed i controlli periodici obbligatori in Condominio riguardano gli impianti ed i sistemi la cui efficienza garantisce la sicurezza di cose e persone. Premesso che tutti gli impianti presenti in Condominio devono essere sempre certificati e rispondenti alla normativa (dichiarazioni di conformità) è quindi prevista: la Verifica Periodica dell’Ascensore e dell’Impianto di Messa a Terra ogni due anni; la Verifica della Centrale Termica una volta all’anno; la Verifica dell’Impianto Antincendio (estintori etc.) ogni sei mesi.

Gli animali

Posso detenere animali in casa se il Regolamento Condominiale lo proibisce?

Il Regolamento Condominiale, in seguito alla Legge di Riforma del Condominio n° 220/2012, non può vietare di possedere o detenere animali domestici. (art. 1138 c.c.). Ciò non è ovviamente valido solo per i Regolamenti Condominiali stilati successivamente all’anno di entrata in vigore della legge ma anche per quelli precedenti e più datati.

Quali animali posso detenere in casa?

Premesso, quindi, che non è più consentito inibire la presenza degli animali nel condominio mediante i regolamenti interni, la coabitazione dev’essere nel pieno rispetto di tutti gli altri condomini. Tuttavia, permane una piccola lacuna ancora da colmare per quanto concerne la definizione di animali domestici e da compagnia, perché in tal senso la legge non è ancora particolarmente chiara. Infatti, se nessuno ha dubbi sulla definizione semantica di animali da compagnia riferita a cani e gatti, possono sorgere dei dubbi per altri animali quali cincillà, furetti ma anche specie più esotiche quali serpenti, ragni e anche maialini. In realtà, a leggere con attenzione la norma, alcune indicazioni più specifiche vengono fornite, giacché si specifica che nella semantica degli “animali domestici” possono essere considerati anche i conigli e le galline. 
Il Regolamento Condominiale, seppure non può opporsi alla presenza di animali domestici, può comunque opporsi alla presenza di animali cosiddetti esotici, come per esempio i serpenti, i ragni e le iguane. Questo vuol dire che anche sui cincillà e sui furetti, che possono essere considerati animali esotici, il condominio può porre il veto sulla loro presenza.

Posso circolare con il mio cane per gli spazi comuni del Condominio?

Una volta ammessa la legittimità della presenza degli animali nelle singole unità immobiliari, non si può di conseguenza procedere ad un’esclusione degli animali dall’uso delle parti comuni. Ma è importante che il proprietario dell’animale rispetti le norme di sicurezza, igiene e salute per non arrecare pregiudizio agli altri condomini, senza trascurare neppure quelle del buon senso e dell’educazione. La violazione di tali norme, in effetti, potrebbe costituire condotta idonea ad impedire agli altri l’uso secondo diritto del bene comune, e giustificare il divieto di transito e permanenza nello stesso dell’animale. Secondo quanto già affermato dalla giurisprudenza, infatti, lasciare un cane libero di circolare in assenza del proprio padrone nel giardino condominiale può comportare un’indebita limitazione al diritto degli altri condomini di fruire liberamente del medesimo spazio nonché costituire fatto anche penalmente rilevante.

Cosa posso fare se il cane del mio vicino abbaiando mi reca disturbo?

Il possesso o la detenzione di animali domestici in condominio non vanno quindi esenti dal rispetto delle altre norme dell’ordinamento. Così rimane possibile far allontanare l’animale che arrechi disturbo agli altri condomini qualora la molestia superi la soglia della normale tollerabilità come appunto per le immissioni particolarmente rumorose come l’abbaiare o il latrare dei cani. Poiché non esiste un parametro universale per stabilire con certezza quando l’immissione superi il limite normalmente tollerabile, sarà necessario procedere ad un accertamento che prenda in considerazione tutte le circostanze fattuali. Nel caso delle immissioni rumorose, in particolare, è stato riconosciuto dalla giurisprudenza, da un lato, il diritto dei cani ad abbaiare, dall’altro l’obbligo dei proprietari di ridurre al minimo le occasioni di disturbo e prevenire le possibili cause di agitazione ed eccitazione dell’animale stesso.

Parti comuni

Cosa si intende per parti comuni?

Il condominio, è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti dell’edificio di “proprietà esclusiva” (le unità immobiliari) e “parti comuni” che sono utili e necessarie al godimento delle prime. In questo contesto, pertanto, l’oggetto dell’amministrazione di condominio è rappresentato proprio dalla gestione e dalla conservazione delle parti comuni dell’edificio. In merito alla loro individuazione dobbiamo riferirci sia all’art. 1117 del Codice Civile che a quanto elencato sul proprio Regolamento Condominiale. In genere la giurisprudenza afferma che allo scopo di individuare perfettamente i beni comuni deve sussistere una correlazione funzionale ed accessoria di parti, impianti e servizi rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva. In tal senso possiamo quindi considerare come parti comuni: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni e tutte le opere strutturali (pilastri, travi e muri maestri), i tetti ed i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i cortili e le facciate, i locali per i servizi in comune (lavatoi, stenditoi e portineria), gli impianti a servizio dell’edificio (elettrico, idrico, di ricezione televisiva, di riscaldamento e di elevazione). Tale elencazione ovviamente non può essere esaustiva ma va considerata alla luce delle specifiche caratteristiche di ogni edificio condominiale.

Posso installare la parabola sul balcone?

La legge di riforma del 2012 al riguardo ha introdotto una novità, prevedendo che le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, compresi i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze, devono essere realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il “decoro architettonico” dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È quindi sconsigliabile installare l’antenna TV o la parabola sul balcone o sul terrazzo anche perché molto spesso i Comuni, come nel caso di ROMA, hanno previsto espressamente il divieto di tali installazioni.

Posso rinnovare e sostituire le finestre della mia proprietà?

Le finestre (infissi) di un appartamento vanno considerate sotto un duplice aspetto: come propria “frontiera” esterna, aventi la funzione di illuminare ed areare il proprio appartamento ma anche come elementi architettonici che conferiscono alla facciata (prospetto) dell’edificio condominiale un determinato carattere estetico. Identificando così la facciata del Condominio come una parte comune è abbastanza palese che la sostituzione delle finestre del proprio appartamento è possibile sempre che ciò non alteri il carattere estetico dell’intera facciata. Si tratta cioè di considerare il famoso “decoro architettonico” tema sul quale la giurisprudenza si è ampiamente pronunciata in quanto spesso fatto valere e contestato nelle aule dei tribunali. Pur essendo quindi assolutamente legittimo sostituire gli infissi (compresi gli elementi oscuranti quali persiane od avvolgibili) ed in assenza di prescrizioni più restrittive contenute nel proprio Regolamento Condominiale, si consiglia di procedere con una sostituzione degli infissi che nella forma nel colore e nella ripartizione delle ante sia la più simile possibile a quelli originari. Naturalmente ancora più prudente sarebbe cercare di ottenere l’assenso preventivo dei condomini attraverso l’Assemblea.

È possibile installare la videosorveglianza condominiale?

Secondo quanto disposto dalla norma (art. 1122 c.c.) l’installazione di un impianto di videosorveglianza sulle parti comuni è possibile se l’Assemblea del Condominio la approva con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Una volta deliberata l’installazione, le modalità e l’acquisizione delle riprese degli spazi condominiali dovranno però rispettare, le indicazioni dettate dal Codice della privacy e dal provvedimento generale del Garante in tema di videosorveglianza pubblicate dal Garante stesso nell’apposita guida “Il condominio e la privacy”. Quando è l’Assemblea Condominiale a decidere di installare le telecamere per il controllo delle aree comuni, gli obblighi da rispettare sono i seguenti: segnalazione della presenza dell’impianto di videosorveglianza con appositi cartelli; conservazione delle registrazioni per un periodo limitato di tempo, di regola non superiore alle 24-48 ore (salvo necessità di tempi ulteriori, previa richiesta al Garante); ripresa esclusiva delle aree comuni (accessi, garage, ecc.), evitando, possibilmente i luoghi circostanti e i particolari che non risultino rilevanti (strade, esercizi commerciali, altri edifici, ecc.); protezione dei dati raccolti con idonee e preventive misure di sicurezza che ne consentano l’accesso alle sole persone autorizzate (titolare, responsabile o incaricato del trattamento dei dati). 

Posso installare un impianto di videosorveglianza esterna nella mia proprietà?

Quando l’installazione dell’impianto video è effettuata da persone fisiche (al fine di sorvegliare la propria unità immobiliare, o comunque a fini esclusivamente personali), se le immagini non vengono né comunicate a terzi né diffuse, la questione non rientra tra le norme dettate dal Codice della privacy. Tuttavia, il Garante si è occupato di indicare una serie di regole da rispettare, affinché le installazioni “private” vengano effettuate nel rispetto delle disposizioni in tema di responsabilità civile e sicurezza dei dati onde evitare di incorrere in illeciti. Così, il singolo condomino non sarà obbligato a segnalare la presenza del sistema di videosorveglianza con apposito cartello, ma sarà tenuto a installare le telecamere in modo tale da riprendere esclusivamente il proprio spazio privato. Inoltre l’angolo di ripresa dovrà essere limitato alla porta di casa e non a tutto il pianerottolo o alla strada, oppure al proprio posto auto e non a tutto il garage, ecc.