L’OBBLIGO PIU’ IMPORTANTE.

Capita di frequente che i condòmini si rivolgano all’Amministratore ricordandogli quali siano i suoi obblighi, dimenticando però quali invece siano quelli a cui sono chiamati loro stessi. Fra i diversi doveri a cui è chiamato un condòmino, fra cui quelli di rispettare il Regolamento Condominiale per quanto attiene i propri comportamenti individuali e l’uso degli spazi e degli impianti comuni, il primo e fondamentale dovere del condòmino-propretario che si vuole richiamare, è intanto quello di versare le rate condominiali ed i conguagli finali così come approvati in sede assembleare.

Rate e conguagli.

I versamenti devono essere effettuati entro il termine di scadenza delle rate. Per le rate a preventivo la data di scadenza si desume dal preventivo di spesa predisposto dall’Amministratore ed approvato dall’Assemblea mentre i conguagli finali, costituiti dal maggior importo dovuto dall’unità immobiliare rispetto alle rate di preventivo versate, diventano esigibili e devono essere versati a seguito dell’approvazione del rendiconto di spesa da parte dell’Assemblea.

L’Amministratore per consentire ai condòmini il pagamento del dovuto può inviare, a seconda dei casi, un avviso di pagamento oppure un bollettino MAV od ancora un bollettino di conto corrente postale, che comunque in ogni caso conterranno tutti la descrizione della causale, dell’importo e della data di scadenza.

La mancata ricezione da parte del condòmino dell’avviso di pagamento, del MAV o del bollettino postale non un è motivo valido a giustificare il mancato versamento degli importi dovuti dai condòmini.

Obblighi dell’amministratore.

La legge di riforma del Condominio ha responsabilizzato l’Amministratore di Condominio prevedendo all’art.1129 c.c. che sia suo preciso dovere agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale. Inoltre lo stesso articolo prevede che nel caso in cui sia stata promossa l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio, l’Amministratore sia responsabile nel caso in cui ometta di curare diligentemente l’azione promossa e la conseguente esecuzione coattiva. L’unico caso previsto dalla legge in cui viene meno la responsabilità dell’Amministratore è che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea ad agire per la riscossione forzosa.

Il decreto ingiuntivo.

L’Amministratore si attiverà quindi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per riscuotere forzosamente le quote condominiali dovute. Il termine “forzosamente” indica espressamente che l’amministratore non dovrà limitarsi a costituire in mora il condomino moroso, ma dovrà affidare specifico incarico al legale affinché proceda nei suoi confronti richiedendo al Giudice l’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

L’articolo 63 disp. att. c.c. permette infatti che il decreto ingiuntivo esecutivo sia emesso sulla base della produzione della sola documentazione condominiale vale a dire:

  • il rendiconto approvato
  • il preventivo approvato
  • il verbale assembleare di approvazione del rendiconto e/o del preventivo.

Il fondo speciale per i lavori straordinari.

Una considerazione a parte meritano i Fondi costituiti per i lavori straordinari. La legge di riforma ha espressamente previsto all’art. 1135 c.c. l’obbligo per l’assemblea di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Gli importi dovuti dai condòmini sono immediatamente esigibili sulla base della delibera assembleare di approvazione del fondo speciale e non è, pertanto, necessario attendere l’approvazione del rendiconto dei lavori. I condòmini sono tenuti al versamento delle rate del fondo secondo le scadenze stabilite dalla predetta delibera e l’amministratore, in caso di mancato pagamento, può agire immediatamente per la loro riscossione forzosa.

Articoli correlati

IL PASSAGGIO DI CONSEGNE

IL CAMBIO DI AMMINISTRATORE. Nel corso dell’esistenza di un Condominio accade per varie ragioni che l’Amministratore concluda il suo incarico. Tale circostanza può avvenire per la naturale scadenza del mandato...

IL BILANCIO CONDOMINIALE

IL RENDICONTO CONDOMINIALE. Il rendiconto è il documento con il quale l’amministratore condominiale “rende il conto” del proprio operato anno per anno. Questo è uno dei doveri previsti dall’articolo 1129 c.c. che...

IL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

SISTEMI DI CONTABILIZZAZIONE E TERMOREGOLAZIONE. Cosa dice la legge. La materia è stata innovata con il decreto legislativo n.102/2014 che ha introdotto in materia condominiale il principio del contenimento dei consumi...