UMIDITA’ NEL CONDOMINIO.

Un problema ricorrente nella manutenzione ordinaria e straordinaria del Condominio è certamente rappresentato dai fenomeni di umidità che vengono segnalati sia dai condomini nelle loro proprietà abitative che negli spazi condominiali di uso comune. In questo articolo si vuole quindi trattare il tema dell’umidità per spiegarne, anche in forma semplice, le cause più generali ed i rimedi possibili, separandolo al momento dai problemi conseguenti invece allo spargimento di acqua, causati normalmente dalla improvvisa rottura delle condutture, dall’occlusione degli scarichi o dalla cattiva tenuta dell’impermeabilizzazione delle coperture piane (lastrici solari) o inclinate (tetti); in questi casi infatti, una volta individuata la causa e realizzato l’intervento, l’umidità delle murature che ne è scaturita si risolve ovviamente di conseguenza.

Vizi costruttivi.

Molto spesso i muri, sia esterni che interni dei fabbricati che ci circondano, in particolare quelli trattati con tinteggiature non traspiranti o con rivestimenti in materiale ceramico, manifestano evidenti tracce di umidità che non si estinguono neanche nelle stagioni e nei periodi climatici più caldi. Come anche spesso assistiamo, percorrendo in un edificio i livelli che vanno dal piano terra a quelli interrati, alla presenza di macchie umide, sia alla base che verticalmente, sulle murature e strutture presenti in questi ambienti. Nel primo caso il fenomeno è certamente indizio dell’assenza di un efficace coibentazione della muratura, ossia di uno strato di isolamento termico al suo interno, tale per cui si permette  la fuga di calore dagli ambienti abitativi all’esterno attraverso la massa muraria; nel secondo caso il fenomeno è imputabile all’assenza o  carenza di adeguate soluzioni tecniche di protezione della muratura-struttura a contatto con il terreno, realizzate in fase di edificazione.

Condensa e capillarità.

Possiamo quindi sostenere che il fenomeno più diffuso causato dall’umidità presente negli edifici è quello della “condensa” che si manifesta negli ambienti interni, sia abitativi che di uso comune e che dà luogo alla formazione di macchie e muffe. In seconda battuta non va sottovalutato il fenomeno che invece si manifesta nei piani terra ed interrati noto come “risalita capillare”, cioè di quell’umidità che dal terreno risale attraverso le strutture murarie poste a suo diretto contatto, fino a raggiungere gli ambienti al di sopra del piano di campagna (quota stradale).

La condensa.

Prima di prendere in considerazione la qualità costruttiva della muratura, definiamo il fenomeno della condensa come il passaggio dallo stato gassoso a liquido del vapore acqueo naturalmente presente nell’aria. Nell’atmosfera l’aria infatti contiene sempre una certa quantità di vapore acqueo (nubi, nebbia, rugiada, brina) e la concentrazione di tale vapore acqueo si valuta in percentuale rispetto al volume d’aria. Infatti i bollettini meteo a cui siamo ormai tutti abituati, specialmente in estate, indicano sempre la percentuale di “umidità relativa” dell’aria che in molti casi determina il nostro stato di malessere e di sopportazione dei fenomeni climatici (sia in estate che in inverno).

Negli ambienti interni, denominati “indoor”, la percentuale di “umidità relativa” spesso raggiunge facilmente il cosiddetto “livello di saturazione” cioè si avvicina al 100% per volume d’aria a causa delle normali attività quotidiane che vengono svolte nelle abitazioni, come cucinare, lavarsi con l’acqua calda, riscaldarsi con i termosifoni ed anche per via della naturale attività respiratoria. La saturazione di vapore acqueo, la differenza di temperatura fra l’ambiente indoor e la superficie della parete interna, sono le condizioni che producono il fenomeno fisico del passaggio del vapore acqueo dallo stato gassoso a quello liquido. È in sostanza il naturale fenomeno che appanna i vetri delle nostre finestre, dove si verifica appunto che il vapore acqueo dell’ambiente interno, più caldo, incontrando la superficie del vetro, più fredda, dà luogo alla condensazione di questo.

Esempio:

Supponiamo di avere un ambiente interno nel quale la temperatura dell’aria (T) sia di 20°C e con una umidità relativa (UR) del 65%. In tale ambiente, per una serie di attività domestiche assistiamo quindi ad un calo della temperatura (T) fino a 12°C. In tali condizioni l’umidità relativa (UR) raggiunge il “livello di saturazione” cioè il 100% per unità di volume dell’aria ed il fenomeno della condensa è prossimo a manifestarsi appena la temperatura accenni ad un ulteriore diminuzione. Quindi se nello stesso ambiente con T 20°C e UR 65% la superficie di una parete si trova ad una temperatura di 12°C, che date le condizioni iniziali costituisce in questo caso la cosiddetta “temperatura di rugiada”, su questa stessa superficie inizia a manifestarsi la condensa.

Volendo così trarre le prime conclusioni affinché non si verifichi la condensa sulle pareti è necessario:

  1. mantenere bassa la quantità di vapore acqueo negli ambienti
  2. fare in modo che le temperature superficiali delle pareti siano sempre superiori alla “temperatura di rugiada”

Se quindi le nostre murature, a causa di un cattivo isolamento termico, sono soggette ad avere la temperatura delle superfici delle pareti interne vicine a quelle delle superfici esterne (in particolare in inverno e con orientamento NORD) è facile che, per elevati valori di umidità relativa presenti nell’abitazione, la condensa si formi senza ostacoli.

 

Le muffe.

Quando allora la superficie più fredda non è costituita da una lastra di vetro ma da un materiale poroso come lo è la parete di una muratura, la condensa che si manifesta sotto forma di minuscole goccioline,  impregnerà di umidità la muratura la quale, se non correttamente costruita in modo tale da impedire veloci scambi termici (ponti termici-coibentazione) e garantire una opportuna traspirazione della sua superficie (pitture e finiture non traspiranti), non riuscendo ad asciugarsi, costituirà il favorevole terreno di coltura per l’attecchimento delle spore (funghi) che danno luogo alle muffe.

Le muffe, il cui colore dipende dal tipo di spora (grigio-verdi, marroni o nere), hanno una velocità di riproduzione eccezionale se nell’ambiente sono verificate queste condizioni: sufficiente ossigeno; temperatura dell’aria fra 5°C e 25°C; umidità vicina al livello di saturazione. I locali più soggetti a questo tipo di manifestazione sono infatti i bagni, le cucine e le camere da letto, mentre i punti in cui più frequentemente le ritroviamo sono gli angoli fra soffitto e parete e quelli caratterizzati dalla presenza dei ponti termici (nodi strutturali non coibentati). Ora va subito chiarito che la formazione di muffe in ambienti residenziali è da considerarsi inaccettabile perché:

  • sono anti-estetiche
  • rovinano le finiture interne (pitture, carte da parati, intonaci)
  • emettono odori sgradevoli
  • sono dannose per la salute

Rimedi per la condensa.

Considerato quindi che le condizioni per la formazione delle condense e delle muffe, come già descritto, dipendono dallo scambio termico interno alla muratura e dallo scambio termico fra ambiente e superficie oltre che dalla capacità di traspirazione della muratura stessa, la soluzione deve articolarsi su:

  1. limitare gli scambi termici di calore fra interno ed esterno (coibentazione)
  2. assicurare la permeabilità all’aria della struttura muraria (equilibrio igro-termico)
  3. garantire una costante temperatura delle superfici delle pareti interne

Vi sono in commercio molti prodotti e trattamenti che offrono per ogni punto sopra elencato delle efficaci soluzioni ma più in generale chi scrive suggerisce al proprietario-condomino di prevedere un isolamento a cappotto interno preferibilmente in sughero (specialmente sulle pareti esposte a Nord) ed una tinteggiatura interna con pittura a base di calce, ad alta traspirabilità, con un K termico, (conducibilità termica interna al materiale), pari ad 1,00. Con un prodotto a base di calce (disinfettante naturale),  infatti, si evita il formarsi della spora di muffa anche se le condizioni dell’ambiente non sono le migliori dal punto di vista dello scambio termico.

Risalita capillare.

La risalita dell’umidità per capillarità è un fenomeno che riguarda le strutture e le murature che si trovano a diretto contatto con il terreno e quindi evidentemente è un evento circoscritto ai piani terra o interrati degli edifici. In realtà tale fenomeno, se la costruzione è stata realizzata “a regola d’arte” non dovrebbe manifestarsi, tenuto conto che la disciplina costruttiva, sin dalle origini, ha studiato e risolto tale inconveniente predisponendo verticalmente attorno alle murature o strutture entro terra le “intercapedini” ed orizzontalmente al di sotto dei primi solai, i “vespai”, proprio per isolarli dal terreno che per sua natura risulta sempre umido.

A proposito dell’intercapedine va chiarito che, pure se realizzata quale soluzione cautelativa all’invasione di acque laterali provenienti dal terreno, per essere veramente efficace deve avere un’adeguata ampiezza ed una sufficiente ventilazione, anche se nella pratica tali accorgimenti possano comunque dimostrarsi insufficienti nei riguardi dell’umidità ascendente.

L’umidità che dal terreno risale per capillarità rappresenta un processo di umidificazione delle strutture o murature che si sviluppa sinteticamente in tre fasi: una prima fase di assorbimento dell’umidità; una seconda fase di distribuzione dell’umidità; una terza fase di evaporazione dell’umidità. La propagazione dell’acqua all’interno della struttura-muratura avviene con la progressiva saturazione, strato per strato di questa, fino ad una quota (limite massimo di risalita) tale per cui la quantità di superficie esterna consente alla fine l’evaporazione dell’acqua assorbita. L’evidenza del fenomeno è costituita dalla presenza sulla superficie della struttura-muratura di una patina spesso bianca o gialla che sale dalla sua base fino ad un certo livello: sono i sali idrosolubili residuo dell’evaporazione. L’efflorescenza salina nota come “salnitro” (detta anche muffa bianca) si trova spesso in ambienti la cui destinazione d’uso non è adatta alla residenza (cantine, depositi, garage) ma può verificarsi anche al di sopra del piano di campagna negli ambienti abitati dei piani terra ed anche in questo caso va considerata inaccettabile per l’estetica e la salute così come la muffa più consueta di cui abbiamo già scritto.

Rimedi per la capillarità.

Eliminare il problema della risalita capillare, essendo un problema di natura strutturale, cioè di cattiva costruzione, è questione che attiene al ramo degli interventi edilizi di una certa consistenza tecnica oltre che economica. Sono infatti possibili, a seconda dei casi, interventi di bonifica come: taglio della muratura, riduzione delle sezioni murarie, iniezioni chimiche, trattamenti elettrosmotici, intonaci osmotici. Anche in questo caso però esistono in commercio prodotti che seppure non capaci di influire direttamente sulle cause possono risultare efficaci almeno per quanto concerne gli effetti. Sono prodotti che applicati sulle zone ammalorate eliminano i sali e proteggono la superficie così trattata per un periodo di tempo più duraturo.

Responsabilità del Condominio.

Dopo aver discettato delle cause e delle possibili soluzioni da adottare nei casi di manifestazioni di umidità negli edifici, vale ora precisare quando l’intervento risolutivo sia di esclusiva competenza del privato (condomino-proprietario) e quando invece riguardi il Condominio. In conseguenza di quanto illustrato è pertanto ovvio che la formazione di condense e muffe negli ambienti di proprietà privata (appartamenti, cantine, depositi e box)  non può essere imputata al Condominio, non potendo questo ritenersi responsabile né di vizi costruttivi originari che vanno quindi attribuiti al costruttore e neppure di quanto il proprietario abbia eventualmente realizzato nel suo appartamento riguardo le finiture superficiali delle pareti o le modifiche degli spazi o degli impianti. Se invece condense e muffe riguardano ambienti condominiali che vedono la permanenza di persone, come ad esempio l’abitazione del portinaio, il Condominio e quindi l’Amministratore, devono necessariamente attivarsi per porvi una soluzione. Lo stesso vale per le eventuali manifestazioni di umidità di risalita con formazione di “muffa bianca” sulle basi delle strutture o delle murature. Anche qui il Condominio è ritenuto responsabile di provvedervi se tali fenomeni si localizzano nell’appartamento del portinaio ma non certo se hanno luogo nell’appartamento privato di un condomino del piano terra.

Nulla vieta comunque che un Condominio, afflitto dalla diffusione di tali fenomeni che comportano certamente conseguenze sia sul piano della fruizione e della vivibilità degli ambienti, che sul piano del valore immobiliare e della spesa economica manutentiva, possa decidere di dare avvio a generali lavori di risanamento e bonifica. Nel caso che si tratti di un obbligo del Condominio oppure di una scelta, peraltro facoltativa, assunta dalla compagine condominiale, gli interventi da realizzare, devono essere oggetto di discussione ed approvazione dell’Assemblea attraverso l’adozione di un procedimento che sia il più corretto possibile e che quindi preveda:

  • l’incarico ad un professionista di redigere una perizia tecnica che individui le effettive cause ed in cui indichi le più idonee soluzioni;
  • l’affidamento ad un tecnico della stesura di un capitolato delle opere da realizzare;
  • la raccolta delle offerte in base al capitolato da parte di ditte qualificate e certificate;
  • la gara, da svolgersi in Assemblea, per l’affidamento dell’appalto.
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