DUE QUALITA’ DI QUORUM.

Affinché l’Assemblea dei condòmini sia regolarmente costituita, ma anche per la validità delle deliberazioni, sono previsti due qualità di quorum: uno attiene ai millesimi, l’atro alle presenze. È quindi necessaria la presenza contemporanea sia del numero dei votanti che quella relativa al valore dell’edificio. Indipendentemente dal numero dei millesimi e dal numero delle unità immobiliari possedute, chi ha un gran numero di millesimi, poiché possiede più unità immobiliari, conterà sempre e comunque per uno: ossia un condomino, un voto. Il voto ha quindi validità sempre per “testa”.

Quorum costitutivi.

Il nuovo articolo 1136, comma 1, come modificato dalla Legge n.220/2012, prevede che in prima convocazione l’Assemblea è regolarmente costituita quando intervengano tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio ed i due terzi dei partecipanti al Condominio. Il successivo comma 3 prevede un quorum più basso per le assemblee in seconda convocazione, che risultano regolarmente costituite quando intervengono tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quorum deliberativi.

In prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se mancano i quorum in prima convocazione, l’Assemblea in seconda convocazione delibera con un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al Condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio.

Quorum previsti per alcune delibere.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’Amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’Amministratore, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre assunte con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al Condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

Validità delle delibere.

Le delibere dell’Assemblea sono allora valide quando siano rispettati sia i quorum costitutivi che deliberativi calcolati per teste e millesimi, come abbiamo appena descritto, ma l’Assemblea non può deliberare fino a quando non si sia preventivamente accertato che tutti i condòmini siano stati effettivamente invitati alla riunione. Questo controllo preliminare viene svolto all’inizio dell’Assemblea dal Presidente, il quale verifica che tutti gli aventi diritto siano stati appunto invitati secondo le modalità previste dalla legge.

Presidente, Segretario e Registro dei Verbali.

Normalmente i partecipanti all’Assemblea infatti designano un Presidente, un Segretario e se necessario uno o più scrutatori. Il Presidente verifica la regolarità dello svolgimento dell’Assemblea assumendo quindi il ruolo di moderatore dell’Assemblea. A tal proposito la Cassazione con sentenza n.24132/2009 si è così espressa: “egli ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere la loro opinione sugli argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro i limiti ragionevoli.”

Il Segretario ha invece la sola funzione di trascrivere il contenuto delle discussioni sul Registro dei Verbali delle Assemblee, provvedendo quindi unicamente alla redazione materiale del verbale. Dopo averne data lettura generale all’intera Assemblea, sia il Presidente che il Segretario, al termine della riunione, devono sottoscrivere il verbale per confermarne la validità. Tutte le deliberazioni dell’Assemblea devono quindi essere trascritte sul Registro dei Verbali delle Assemblee la cui tenuta e conservazione è effettuata a cura dell’Amministratore.

 

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