IL SERVIZIO DI PORTIERATO.

La definizione del “Portiere” che fornisce il vocabolario della Treccani è: “La persona che, in edifici d’abitazione, presta la propria opera per la custodia, la vigilanza, la pulizia e altri servizi accessori“.

Il “portierato” nei fabbricati, in particolare a partire dal dopoguerra, è stato per molto tempo uno dei simboli del nuovo benessere degli italiani; uno “status symbol” che distingueva gli abitanti dei fabbricati più abbienti dagli altri. Nello stesso tempo, per molte persone di allora, in particolare  fra coloro che si trasferivano dalla provincia e dalle campagne, lavorare come portiere era una importante opportunità di crescita sociale ed economica.

Una figura quella del portiere che ha ispirato molte volte anche il cinema e la letteratura, a cominciare dal famoso film “La banda degli onesti” di Camillo Mastrocinque, arrivando al successo letterario del 2006 di Muriel Barbery, con il romanzo “L’eleganza del riccio”, dove si raccontano le vicende di un Condominio parigino abitato da famiglie benestanti con al centro la figura di una portiera, solo apparentemente trasandata e pigra secondo un diffuso stereotipo.

Di fatto il servizio di portierato ha lo scopo di migliorare la qualità della vita dei condomini e semplificare di molto la gestione condominiale, svolgendo alcune mansioni principali come appunto:

  • la vigilanza e la custodia (se usufruisce dell’alloggio di servizio) dello stabile condominiale
  • la sorveglianza dell’uso del citofono, dell’ascensore e del montacarichi
  • la distribuzione della corrispondenza ordinaria
  • il ritiro e la distribuzione della corrispondenza straordinaria (per il cui ritiro è necessaria la firma del ricevente), previa delega rilasciata allo stesso dal condòmino o dall’inquilino
  • la pulizia delle parti comuni dell’edificio

Oltre a queste mansioni di base, il servizio a volte poteva anche prevedere, limitatamente a quanto stabilito dal Regolamento di Condominio anche alcune mansioni che oggi, per il più complesso quadro normativo che le regola, si preferisce affidare a ditte specializzate. Fra queste ad esempio si possono elencare

  • l’innaffiamento degli spazi a verde
  • la conduzione delle caldaie di riscaldamento a carbone ovvero dell’impianto centrale di riscaldamento a gasolio e/o condizionamento a gas, o dell’impianto di distribuzione dell’acqua calda, se in possesso di abilitazione
  • l’esazione dei canoni di locazione e/o delle quote condominiali
  • l’intervento, anche se condizionato da precisi parametri, in casi di emergenza sull’impianto dell’ascensore
  • la piccola manutenzione del fabbricato, per la quale non sia richiesta una specializzazione.

IL PORTIERATO FRA CRISI E RILANCIO.

Il servizio di portierato, soprattutto in molti edifici di modesta importanza, è generalmente un eredità del passato, estremamente onerosa. Così i notevoli costi economici da sopportare, ma anche l’innovazione tecnologica degli strumenti di video-sorveglianza, hanno di fatto determinato la tendenza di molti Condomini a chiederne la soppressione determinando quindi l’attuale crisi di tale servizio.

Per anni però il portiere è stato il simbolo del Condominio e il punto di riferimento stabile per tutti i condòmini, spesso presente nel fabbricato anche ventiquattro ore su ventiquattro, se residente nell’alloggio condominiale a lui destinato, determinando così un effetto di positiva socialità all’interno della compagine condominiale. L’assenza del portiere al contrario determina spesso quel senso di alienazione e di estraneità tra i condòmini che oggi si vive in molti moderni fabbricati a cui l’Amministratore esterno, proprio perché esterno, pur impegnandosi al massimo delle sue possibilità, non può certo rimediare. Accade così che nel Condominio “vuoto”, la collettività si riconosca esclusivamente in seno all’assemblea, luogo nel quale molte tensioni tra i condòmini, magari covate per troppo tempo e non mediate nella quotidianità, spesso deflagrano.

Risulta poi che la presenza del portiere coincida con la diminuzione dei furti negli immobili del fabbricato rispondendo quindi alle esigenze di sicurezza e assistenza più volte domandate dai condòmini, specialmente se anziani, ai quali l’Amministratore esterno, inevitabilmente non può dare risposta. Inoltre si è potuto stimare che la presenza del servizio di portineria nello stabile può facilmente tradursi in un aumento del valore dell’unità immobiliare di circa il 5%.

Oggi in Italia ci sono circa cinquantamila portieri di stabili ed il servizio ha un costo annuo per il condominio di circa 25.000-30.000 € lordi, per uno stipendio netto di circa 1.200 € al mese. Attualmente si stima che circa il 75% dei portieri siano italiani e che il restante 25% sia composto da stranieri, in larga parte asiatici e dell’est Europa, oltre al fatto che, dagli ultimi dati statistici, sia possibile registrare un incremento della domanda di servizi di portineria per i fabbricati.

Le spese del servizio di portierato, (stipendio, contributi, indennità, utenze e manutenzione dell’alloggio ecc.) essendo questo prestato nell’interesse comune di tutti i condòmini, vanno poste a carico di tutti i partecipanti al Condominio in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà, salvo diversa convenzione di cui al Regolamento di Condominio di tipo contrattuale (art.1123 C.C.).

IL PORTIERATO E L’AMMINISTRATORE.

Di fatto il portiere è un lavoratore subordinato, dipendente del Condominio. Il Condominio infatti è comparabile ad un’azienda o ad una unità produttiva nel momento in cui, al suo interno, viene svolta un ’attività di lavoro di tipo subordinato e in tale caso l’Amministratore viene ad assumere il ruolo di datore di lavoro, ai sensi dell’articolo 2 comma 1 lett. b) del Decreto Legislativo 81/2008.

Anche il Ministero del Lavoro con la circolare 5 marzo 1997, n. 28, ha poi definitivamente chiarito che, ai fini dell’assolvimento degli obblighi di informazione e formazione nei confronti dei lavoratori con rapporto contrattuale privato di portierato, il ”datore di lavoro” nei Condomini, è individuato nella persona dell’Amministratore condominiale pro-tempore. In tale veste, l’Amministratore dovrà rispettare le disposizioni del D.L. 81/2008 in tema di salute e sicurezza sul lavoro e gestirà i poteri (direttivo e organizzativo) esercitati per rendere adeguata la prestazione lavorativa del dipendente alle esigenze del Condominio.

In qualità di datore di lavoro anche il potere disciplinare è nelle prerogative dell’amministratore di condominio. L’amministratore richiamerà il lavoratore in caso di inadempienza (verbalmente o per iscritto) qualora lo ritenga opportuno, oppure nel caso di specifica richiesta assembleare. Il potere disciplinare non sarà indiscriminato ma andrà esercitato secondo le indicazioni della normativa vigente.

La gestione del servizio di portierato appare estremamente complessa per l’ Amministratore di Condominio in qualità di datore di lavoro, il quale pertanto deve necessariamente avvalersi della collaborazione di un esperto esterno qual è il “consulente del lavoro“.

IL PORTIERATO: SOPPRESSIONE ED ISTITUZIONE.

La soppressione del servizio di portierato presente nel Condominio è stata oggetto di una decisione della giurisprudenza di legittimità: «qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 comma 2 del Codice Civile, (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio), richiamato dall’art. 1138 comma 3» (Cass. 29 marzo 1995 n. 3708).

Nel caso di mancata previsione del servizio nel Regolamento di Condominio, per la soppressione di questo, in seconda convocazione, sarà sufficiente la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, sempre che all’assemblea siano intervenuti un terzo dei partecipanti al Condominio (3° comma art.1136 C.C.). Abolito il servizio, il portiere potrà essere licenziato per giustificato motivo, nel rispetto dei termini di preavviso stabiliti nel contratto collettivo nazionale applicabile.

Il portiere potrà anche essere licenziato per giusta causa, in caso di comportamento talmente grave ed irreparabile, del dipendente da non permettere la continuazione del rapporto di lavoro. Anche nel caso di licenziamento del portiere per giusta causa è necessario che la decisione sia deliberata in sede di assemblea condominiale.

Riguardo invece all’istituzione del servizio in un Condominio che ne è sprovvisto, si ritiene possa applicarsi il quorum rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (4° comma art.1136 C.C.).

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