REGOLARE LA VITA IN COMUNE.

Per garantire la civile convivenza all’interno del Condominio è necessario che i partecipanti, siano essi proprietari od inquilini, osservino delle regole. Il “Regolamento di Condominio” elenca e stabilisce quali siano le regole circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese,  nonché le norme a tutela del decoro architettonico dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

La legge interna al Condominio.

Il “Regolamento di Condominio” quindi è la legge interna del Condominio ed è per il Condominio quello che è lo Statuto per una società: non deve insegnare l’educazione agli individui ma disciplinare l’uso dei beni comuni, regolare i rapporti patrimoniali per la ripartizione delle spese, tutelare il decoro dell’edificio e disegnare a grandi linee le regole amministrative.

Esistono tre tipi di Regolamento di Condominio: contrattuale, assembleare e giudiziale.

Il Regolamento di tipo contrattuale.

Il “Regolamento Contrattuale” è solitamente predisposto dal costruttore che ha realizzato lo stabile ed è poi accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari a patto che sia richiamato negli atti d’acquisto. Il regolamento di tipo contrattuale è lo strumento di regolamentazione più potente fra quelli elencati, perché trae la sua forza vincolante dalla volontà stessa delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare nella convenzione quei limiti che ritengono opportuni al diritto esclusivo di proprietà dell’acquirente-condomino. Questo tipo di regolamento, ad esempio, può legittimamente limitare i diritti soggettivi dei singoli condomini sulle parti comuni o riguardo quelle delle proprietà esclusive o prevedere criteri di ripartizione differenti da quelli previsti dal Codice Civile. Le eventuali norme più restrittive in esso contenute sono comunque subordinate alle norme inderogabili contenute nel Codice Civile, nonché a quelle norme di livello superiore emesse dallo Stato, dalle Regioni o dai Comuni.

Modificare il Regolamento contrattuale.

Considerato il valore di vincolo contrattuale fra le parti, ogni eventuale modifica di questo necessita del consenso di tutti i contraenti. Riguardo a tale tipo di regolamento ne consegue quindi che, seppure sia concessa la facoltà al Condominio di modificare le norme in esso contenute per nuove esigenze rispetto a mutate condizioni, sia a tale scopo richiesta l’unanimità.

In tal senso va sottolineato che le Tabelle Millesimali sono parte integrante del Regolamento di Condominio e di conseguenza la modifica di queste e dei millesimi indicati in un Regolamento di tipo contrattuale soggiacciono allo stesso principio: per la modifica è necessaria l’approvazione unanime.

Il Regolamento di tipo assembleare.

Il Regolamento di Condominio di tipo assembleare viene approvato per semplice maggioranza del valore complessivo dello stabile e con la stessa maggioranza può essere modificato. A differenza di quello contrattuale non può porre limitazioni ai diritti soggettivi dei singoli condomini e non deve obbligatoriamente essere richiamato negli atti di compravendita.

Il Regolamento di tipo giudiziale.

Il Regolamento di Condominio giudiziale deriva in sostanza dall’applicazione di una sentenza. Ciò accade quando in un Condominio non si riesca a raggiungere la maggioranza richiesta per l’approvazione del Regolamento assembleare e ci si rivolga all’autorità giudiziaria che allora approverà il Regolamento di Condominio, indipendentemente dalla circostanza che la sua adozione sia avvenuta nel dissenso parziale o totale dei condomini.

Tale tipo di Regolamento, essendo il frutto di un pronunciamento giuridico, acquisisce lo stesso valore del Regolamento di tipo contrattuale, cosicché per la sua modifica è richiesto il voto favorevole dell’intera compagine condominiale.

Il rispetto delle regole.

L’Amministratore ha fra i suoi compiti quello di custodire il regolamento e farne rispettare l’osservanza ma questo potere-dovere si ferma sulla soglia delle proprietà esclusive.

L’Amministratore può agire con autorità laddove siano violati espressi divieti d’uso dei beni comuni o abusati beni e spazi condominiali anche avocando le vie giudiziarie. Non può invece che ricorrere a formali richiami per quei comportamenti individuali che pur vietati in un regolamento attengono però alla sensibilità civica del singolo come:

  • utilizzare elevati livelli acustici degli impianti sonori
  • utilizzare elettrodomestici rumorosi
  • causare lo stillicidio
  • sbattere i tappeti 
  • permettere i giochi all’aperto dei bimbi
  • etc. etc.

Nel caso in cui tali comportamenti pur richiamati siano comunque reiterati, considerato che l’Amministratore agisce sempre su mandato, per procedere legalmente nei confronti dei responsabili sarà necessario ottenere formale delibera assembleare.

Divieti e sanzioni.

La delibera di cui sopra è anche indispensabile in relazione a quanto previsto e contemplato dal Codice Civile che prevede la possibilità di multare con una somma fino ad € 200 ed in caso di recidiva fino ad € 800, coloro che violano i divieti regolamentari.Tale possibilità deve infatti essere oltre che prevista dal Regolamento in vigore anche assunta con l’approvazione di almeno la metà del valore dell’edificio, in quanto l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea che se ne assume la responsabilità e l’Amministratore è solo autorizzato a notificarla al trasgressore e destinare le somme raccolte ad un fondo per la manutenzione ordinaria.

La suggestione dello “Sceriffo”.

A fronte poi della necessaria prova documentale o di un accertamento della trasgressione è abbastanza evidente quanto sia erronea la suggestione di attribuire il ruolo di sceriffo all’Amministratore che come un vigile dovrebbe sollevare le multe ai contravventori.E’ infatti molto difficile, anche per la giurisprudenza che via via si sta formando, stabilire quali trasgressioni sia legittimo sanzionare, da chi e come queste vadano segnalate, da chi e come vadano accertate ed a quali vincoli di privacy attenersi se il trasgressore voglia conoscere, come suo legittimo diritto, da chi provenga la segnalazione. Si pensi ad esempio alla trasgressione compiuta da un inquilino: ci si chiede infatti a chi comminare effettivamente la sanzione, chi ne risponde materialmente e verso chi è lecito adire eventuali vie legali.

Così, data la facoltà del condomino eventualmente additato come trasgressore di difendersi per via giudiziaria, l’applicazione della norma che prevede la possibilità di multare i condomini che trasgrediscono al regolamento è stata raramente applicata perché foriera di liti e procedimenti che ne possono svilire anche la convenienza economica.

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