COSA E’ CAMBIATO.

La Legge n. 220 del 11 dicembre 2012, ha introdotto importanti modifiche alle norme del Codice Civile (artt. dal 1117 al 1138) e delle Disposizioni Attuative (artt. dal 61 al 72), che riguardano il Condominio, attuando così una vera e propria riforma di tutta la disciplina condominiale.
La “Legge di Riforma del Condominio” del 2012 ha infatti rappresentato una rivoluzione, seppur sofferta ed incompleta, del diritto condominiale, anche attraverso il suo esplicito tentativo di raccogliere ed organizzare in modo più sistematico gli orientamenti giurisprudenziali che fino a quel momento si erano oramai espressi e consolidati nelle aule dei tribunali civili sul contenzioso in tema appunto di Condominio.
Volendo sintetizzare possiamo elencare le principali novità della Riforma in:

  • nuovi requisiti civilistici e professionali dell’amministratore
  • nuovi obblighi e responsabilità dell’amministratore
  • nuove regole per una contabilità trasparente
  • nuove regole sul procedimento decisionale assembleare
  • nuove regole per la “legge del fabbricato” (Il Regolamento Condominiale)
  • nuove regole per la misura delle spese e per il recupero delle morosità
  • nuovi strumenti digitali per il Condominio

Di seguito le novità più interessanti e di maggior interesse per i proprietari/condomini i quali potranno prendere direttamente visione delle singole statuizioni esaminando la pagina dedicata alla normativa: https://www.equocondominio.it/risorse/codice-civile/

L’ Amministratore (artt. 1129, 1130, 1131 C.C – artt. 63, 69, 71bis, 71 ter, 71 quater disp. att. C.C.).

Fra le molte novità, la Riforma si è occupata soprattutto di mutare radicalmente il rapporto fra Amministratore e Condominio, introducendo specifici obblighi in capo all’Amministratore, tutti finalizzati ad assicurare la trasparenza e a permettere la verifica della qualifica professionale ed il controllo del suo operato.

Per diventare Amministratore occorre possedere degli specifici requisiti di trasparenza e onorabilità, nonché un preciso livello scolastico; l’Amministratore deve infatti possedere almeno il diploma di scuola superiore, aver conseguito con successo un corso di formazione iniziale e frequentare obbligatoriamente ogni anno un corso di aggiornamento sulle tematiche condominiali.

La sua carica dura un anno e si intende tacitamente rinnovata per l’anno successivo, con ciò eliminando l’obbligo della conferma per il secondo anno, nell’ottica di assicurare al Condominio una maggiore continuità amministrativa a meno che non sopraggiungano gravi irregolarità sul suo operato (come più sotto indicato).
L’Amministratore dovrà indicare in maniera precisa e trasparente a quanto ammonta il suo onorario sia al momento della nomina che nella sua successiva conferma; l’Assemblea, attraverso il suo Presidente e Segretario dovrà occuparsi di trascriverlo correttamente sul Registro dei Verbali.
L’Amministratore potrà essere “licenziato” alla scadenza del suo mandato oppure revocato a seguito di gravi motivi che la Legge di Riforma amplia e tipizza. Alla base dei gravi motivi di revoca dell’incarico si segnala:

  • l’omissione per un solo anno, a fronte dei due anni previsti in precedenza, del rendiconto di gestione;
  • l’inerzia nel seguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei condomini.

Condomini minimi (art. 1129 C.C.).

Con la riforma del condominio sono necessari almeno nove condomini affinché sia obbligatorio l’Amministratore (precedentemente il limite era fissato a quattro). Se quindi il numero di condomini non supera gli otto, nominare un amministratore non è obbligatorio. Questa libertà però non deve essere interpretata quale una formula superficiale e lassista : il Condominio “minimo” deve infatti comunque dotarsi di codice fiscale e ovviamente non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali.

Animali domestici (art. 1138 C.C.).

Grazie alla riforma del Condominio via libera agli animali domestici! Il regolamento condominiale non può più vietare la presenza dei nostri amati “pets”. Chiaramente occorre seguire delle regole di buon senso che non mettano a repentaglio la pulizia e la sicurezza del Condominio.
Occorre quindi ad esempio che i cani non siano lasciati liberi di percorrere gli spazi comuni condominiali, che siano quindi sempre condotti al guinzaglio e con la museruola se ufficialmente ritenuti appartenenti alle razze pericolose e pulire sempre laddove l’animale sporchi.

Ripartizione spese e tabelle millesimali (art. 1118 C.C).

Le spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni (pulizia scale, ascensore, ecc.) devono essere sostenute da tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Grande importanza viene data alle innovazioni, che la riforma ora permette di deliberare con una maggioranza inferiore.
Altra importante novità infine, la possibilità per il singolo condomino di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, solo se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravio delle spese per gli altri condomini. Inoltre in caso di volontà di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento intervengono e vanno considerate anche le leggi regionali, provinciali o comunali.

Abbattimento barriere architettoniche (art. 1120 C.C.).

L’accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili riveste particolare importanza nel condominio. Tuttavia, la riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l’abbattimento di barriere architettoniche. Prima bastava un terzo dei presenti in assemblea, ora con la riforma è necessaria almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile intero (sia in prima che seconda convocazione assembleare).

Cambio destinazione d’uso parti comuni (art. 117-ter C.C.).

La modifica d’uso delle parti comuni deve essere deliberata dall’assemblea dei condomini con una maggioranza di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio. La riforma ha quindi previsto un quorum più alto rispetto a quelli ordinari.

Morosità (art. 63 disp. att. C.C.).

L’Amministratore dovrà agire con decreto ingiuntivo contro i morosi entro sei mesi dal rendiconto in cui siano elencate le rate di spesa che questi non hanno pagato. Inoltre l’Amministratore senza preventiva autorizzazione potrà comunicare ai creditori i dati di chi non paga in modo tale che questi possano così agire direttamente sui morosi per il recupero dei loro crediti. Con la nuova riforma è stato quindi introdotto il principio della “solidarietà sussidiaria”.

Lavori straordinari (articolo 1136 C.C.).

I lavori straordinari possono esse di normale entità (per esempio il rifacimento di un muro) e di notevole entità (per esempio il rifacimento del tetto, la pitturazione dell’intera facciata, il cambio della caldaia centralizzata). I lavori straordinari di importante entità vanno deliberati dalla maggioranza dei presenti alla riunione che costituiscano almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’immobile intero. Per i lavori di normale entità non è previsto uno specifico quorum per cui si applica la regola generale che prevede una delibera a maggioranza semplice, cioè la metà dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) è necessaria la creazione di un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro. Se quindi per esempio, il preventivo di un’impresa ammonta a 30.000 euro, l’assemblea deve creare un fondo speciale di tale importo. Si precisa che seppur sia obbligatorio costituire il fondo, non è obbligatorio pagare in anticipo l’impresa che eseguirà i lavori perchè pagamenti potranno avvenire secondo gli accordi sottoscritti tra l’impresa ed il Condominio (con acconto o senza, a metà lavori, ecc.).

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